Esperados ou não, condomínio deve tentar se precaver financeiramente

José, o síndico de um condomínio grande em Belo Horizonte, está se sentindo mais um equilibrista do que um gestor.

Ultimamente as contas têm apenas empatado – sem sobras – no seu condomínio, um cenário que ele não considera favorável.

Porém, em questão de dias, a situação do condomínio de José mudou radicalmente: eles perderam uma ação na Justiça e precisam pagar uma indenização a um ex-funcionário.

Na mesma semana, um cano se rompeu e causou uma infiltração no teto da garagem. Uma grande chuva alagou e danificou os elevadores.

Sem dinheiro sobrando, ficou aquela pergunta: e agora, José?

Pois é, essa cena fictícia parece de um filme de terror para síndicos, mas acontece diariamente em muitos condomínios Brasil afora – principalmente em aqueles que estão com as contas seriamente comprometidas há mais tempo, e que começam a mexer no seu fundo de reserva sem a devida reposição.

Sem reservas

Não é novidade que muitos síndicos recorram ao fundo de reserva do condomínio quando apenas a taxa mensal não é mais suficiente para cobrir todos os gastos ordinários, como salários de funcionários, contas de água e luz, manutenção, etc.

E esse uso, claro, leva ao encolhimento do fundo que deveria ser usado em uma situação de manutenção ou emergência no futuro.

Outra causa que contribui para que o fundo seja pequeno é uma contribuição insuficiente.

Geralmente, o recomendado para um fundo de reservas é que o mesmo seja o equivalente a duas ou duas arrecadações e meia do condomínio.

Gasto inesperado

E se, como na história de José, contada acima, acontece um gasto inesperado ou até emergencial?

De imediato, o sugerido por todos os ouvidos pelo SíndicoNet é bastante simples: convocar uma assembleia.

É com o apoio dos demais condôminos que o síndico vai poder optar por alguns caminhos para enfrentar o problema – e o gasto – em questão.

Caso o gasto seja emergencial, o síndico (ou qualquer outro condômino) pode orçar o serviço e mandar executá-lo. Deve, porém, chamar uma assembleia para explicar à coletividade qual foi o problema, mostrar os orçamentos pedidos e dar ciência de todo o procedimento.

Como se precaver

Para não se ver novamente em uma situação em que seja necessário pedir uma cota extra para fazer frente a uma eventualidade, o ideal é ter um fundo de reserva forte – que realmente chegue a duas ou duas arrecadações e meia.

Também é fundamental que esse montante não seja usado para cobrir os gastos do dia-a-dia. E que, caso esse fundo seja usado para esse fim, que seja reposto o mais breve possível

Outra medida para evitar que essa situação se repita é refazer a previsão orçamentária.

“Se a mesma não está conseguindo cobrir os gastos do mês, o caminho certo é ajustar. Não há outro caminho”, explica Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora ItaBrasil.

Isso ajudaria a equilibrar as contas novamente.

Seguro

Uma medida extra de segurança para as finanças do condomínio é optar por um seguro mais amplo, como ensina o síndico profissional Nilton Savieto.

“Nos condomínios que topam investir quase três vezes mais com o seguro, acho que é uma ótima solução.  Em um dos empreendimentos onde trabalho tivemos um problema de alagamento com os elevadores. O seguro cobriu os gastos com o reparo, que foram na ordem de R$ 50 mil”, exemplifica ele.

As apólices com cobertura ampla custam mais, porém oferecem mais em contrapartida do que a cobertura simples, que engloba riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. O condomínio pode optar por diversas outras coberturas extras, como o de responsabilidade civil do síndico, do condomínio, entre outros.

“Gosto realmente de encarar como um investimento. É uma maneira de ter um cuidado a mais com a edificação”, completa ele.

Opção arriscada

Buscando não aumentar ainda mais a cota condominial, e assim o risco de inadimplência, há quem prefira optar por não deixar o fundo mais robusto.

Apesar de parecer uma decisão racional, essa atitude reativa a possíveis problemas futuros não é a mais recomendada.

“Esperar algo de errado acontecer para então corrigir, ou não ter nenhum plano B além de chamar uma cota extra, não me parece um bom caminho”, opina Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Isso porque, invariavelmente, o condomínio irá precisar de reparos e, dependendo do tamanho da arreacadação necessária, o valor pode, novamente, vir a aumentar a inadimplência no local.

Planejamento

Gabriel ressalta que atualmente os condomínios tem preferido, primeiro, juntar cerca de 60% ou 70% do valor de uma melhoria que seja necessária ao condomínio, para só então começar o serviço.

“Ter esse dinheiro na mão na hora de contratar barateia o serviço, uma vez que você consegue negociar melhor com os fornecedores”, argumenta ele.

Conhecer a fundo as condições do condomínio é um aliado e tanto para evitar gastos imprevistos.

“Se você souber que daqui a cinco anos precisa trocar os cabos do elevador, dar um upgrade na parte elétrica, e que em dois anos vai precisar pintar a fachada, fica mais fácil provisionar esses investimentos ao longo dos anos. Não pesa e já é o esperado por todos”, ensina Marcio Bagnato, diretor da administradora

O profissional ressalta, porém, que é raro encontrar um empreendimento que busque esse olhar de longo prazo para gastos e manutenção. “Infelizmente, não é o que vemos sempre”

Sem parcelamento

Uma situação ruim pode piorar ainda mais quando a emergência em questão exige pagamento à vista.

Pode ser o caso de uma ação judicial trabalhista ou algo que precise ser pago de uma só vez.

Veja algumas alternativas para o gestor enfrentar o problema:

1. 1- Arrecadação extra (de uma vez ou poucas parcelas): pedir e cotizar o dinheiro que fará frente a esse custo extra de uma vez é o passo mais comum a ser tomado nesse caso, mas cuidado, o risco de inadimplência é proporcional ao montante a ser arrecadado entre os condôminos.
2. 2- Fazer um empréstimo: há empresas especializadas em serviços financeiros para condomínios. Nesses casos também é importante chamar uma assembleia, que deve concordar com a contratação do serviço.
3. 3- Administradora: em casos extremos, a administradora pode vir a pagar algo que o condomínio não consiga naquele momento. Mas depende muito do relacionamento da empresa com a comunidade, além de não ser algo corriqueiro.