São ações que têm o poder de desarmar a turma “do contra”, abrir os olhos da comunidade para outras iniciativas importantes, porém invisíveis, que vêm sendo feitas pela gestão e evidenciam que o condomínio está sendo bem cuidado.

O SíndicoNet ouviu especialistas, selecionou 10 ações e explica nesta matéria por que encantam os moradores e como o síndico pode implementar em seu condomínio.

1. Cuidados no visual do “caminho do rei”: percurso dos condôminos

• Classificação da ação: baixo esforço e alto impacto
• Porque implementar: a partir de ações mais visuais, o morador entende que há pessoas atentas, o condomínio está bem cuidado, organizado, oferece conforto, bem-estar, acolhimento, valorização patrimonial, estabelece uma cultura de ordem no condomínio.

Todo síndico deve dar especial atenção aos cuidados com o visual do condomínio, principalmente ao que o síndico profissional Alexandre Prandini chama de “caminho do rei” - o trajeto por onde passam os condôminos:

• elevador:
  • troca ou limpeza periódica de espelhos
  • troca daquele acrílico amarelado do teto
  • troca do piso por um granito ou novo tapete
  • aromatizador (lavanda, alecrim)
• hall do andar
• hall social
• saída de veículos
• portões de carros e pedestre
• calçadas
• faixas de passagem de automóveis
• placas de sinalização na garagem
• paisagismo
• iluminação de jardins
• aromatizador de ambiente
• estofados
• iluminação homogênea
• área de lixeira
• cestos de lixo em pontos estratégicos

“Essas áreas precisam sempre estar impecáveis. Transmitem organização, limpeza, mudam a cara do condomínio e fazem muito sucesso entre os moradores. Colocar flores no  hall de entrada, como uma orquídea, cujas flores duram cerca de 60 dias, ou grandes samambaias, são mimos que valem a pena”, justifica Tania Goldkorn, síndica profissional da GoldK.

OUTROS EXEMPLOS:

• Área de lixeira: geralmente são feias, mais sujas e fedidas, e todo morador passa, pelo menos, 2 vezes por semana. Além de caprichar na limpeza e no aspecto da área, é possível fazer ações de conscientização para conservação por parte dos moradores por meio de cartazes educativos ensinando a usar bem a área.
• Elevador que transportar itens de obras/reformas: durante a semana, está sempre sujo, com proteções, aquele “borrachão” feio no piso. No final de semana, quando não tem obra, o síndico pode orientar a equipe de limpeza a fazer uma faxina, trocar o tapete, colocar um aroma. “Os moradores sentem a diferença, se sentem acolhidos, bem cuidados”, diz Tania.
• Limpeza e paisagismo: Alexandre Prandini faz reunião mensal com as equipes responsáveis por estas manutenções, orienta o zelador a estar atento e entender as reclamações dos moradores para repassar/ajustar semanalmente com o supervisor da terceirizada ou diretamente com o funcionário. No caso do paisagismo, monta um plano de ação para garantir o bom cuidado e a estética das áreas verdes.
• Pequenas pinturas: é comum em uma manutenção, mudança etc o prestador de serviço sujar uma parede. Zelador deve estar atento e rapidamente limpar ou providenciar retoques na pintura, ao melhor estilo da “Teoria das Janelas Partidas” aplicada aos condomínios, para evitar que “desordem gere desordem”.

Downloads

• DOWNLOAD: Roteiro de limpeza do condomínio
• DOWNLOAD: Planilha de limpeza de áreas comuns

2. Agilidade em comunicações que impactam o dia a dia dos moradores

• Classificação da ação: baixo esforço e alto impacto
• Porque implementar: moradores sentem-se bem cuidados, entendem que há preocupação do síndico com o bem-estar deles e da família, minimiza estresse e reclamações, mantém harmonia.

Alexandre Prandini aposta muito em comunicação rápida de fatos corriqueiros que impactam no dia a dia. Exemplos de avisos:

• portão quebrado
• elevador em manutenção
• falta de luz
• falta de água
• barulho de obra ou de manutenção

“Isso surpreende em termos de entrega. Quando o morador já sabe antes que um elevador está quebrado, ele já sai de casa antes sabendo que vai demorar um pouco mais e não se atrasa para buscar as crianças na escola”, exemplifica o diretor-executivo da Mr. Síndico.

Como esses avisos rápidos podem ser divulgados:

• Whatsapp: grupos ou lista de transmissão
• Aplicativo do condomínio
• Telas digitais da Eletromidia

3. Vistoria fotográfica + “Antes e Depois” de obras e manutenções

• Classificação da ação: médio esforço e alto impacto
• Porque implementar: ao dar visibilidade de providências tomadas, ações rotineiras “invisíveis” e melhorias, o morador se sente cuidado, protegido, seguro e valorizado.

A primeira ação de Tania Goldkorn em um condomínio é uma vistoria fotográfica de todo o empreendimento, que ela envia para a administradora e o conselho logo no início da gestão.

“Da garagem até a cobertura, fotografo tudo. Conforme aquilo que estava mal conservado ou com problemas for sendo trocado ou consertado, eu tiro uma segunda foto. Quando mostro o ‘antes e depois’, é impactante para os moradores. Anoto tudo e divulgo. Às vezes são pequenas coisas, mas que fazem total diferença”, comenta.

Ela costuma compartilhar nas reuniões mensais com condôminos (veja mais abaixo, em “Café com o síndico”) em uma apresentação PPT e, quando encerra um mandato, faz um compilado de todos os “antes e depois”.

Alexandre Prandini faz algo na mesma linha: um relatório operacional recheado de informações de rotinas do prédio.

“O morador não tem visibilidade de que certas coisas foram feitas, como uma manutenção preventiva no elevador. Um relatório bem feito mostra que o condomínio tem vida, que todos os cuidados estão sendo tomados“, justifica.

Ações invisíveis são aquelas imperceptíveis, mas que se não são feitas, pode colocar em risco a segurança ou a conservação da edificação.

A colocação de pingadeiras na mureta da cobertura de um prédio para conservação da pintura da fachada é um bom exemplo. Pouca gente sabe o que é e ainda menos gente vê, mas quando um condomínio não tem o item, basta chover para todo mundo perceber sujeira na fachada – o que seria evitado se a pingadeira estivesse instalada.

Exemplos de outras ações “invisíveis”:

• manutenção de para-raio
• instalação de pingadeiras
• limpeza de caixa d’água e controle de pragas
• recarga de extintores
• troca do filtro da piscina
• solda da porta de um elevador
• renovação de certificados/atestados de obrigações, como elétrica, teste de estanqueidade do gás, análise de água.

Como fazer a apresentação ou relatório operacional:

• coletar essas informações dentro de sua rotina diária como síndico
• contar com apoio de zelador e de prestadores de serviços para enviar os dados
• fazer uma curadoria das informações que são mais relevantes
• elaborar o relatório, caprichando no visual com conteúdo interessante
• periodicidade: mensal ou bimestral – a depender do porte do condomínio

Quando e como apresentar:

• Em reuniões, tipo “Café com o síndico” (veja o próximo item)
• DOWNLOAD: Informativos mensais: use os modelos gratuitos do SíndicoNet
• DOWNLOAD: Resumo Mensal do SíndicoNet

4. ”Café com o síndico” periódico para apresentar resultados e ouvir condôminos

• Classificação da ação: médio esforço e alto impacto
• Porque implementar: contato mais próximo e aberto com o morador, tempo para dar atenção e ouvi-lo, tirar dúvidas, prestar contas, provar qualidade no atendimento e serviço, permitir que ele acompanhe o desenvolvimento do planejamento/plano diretor e enxergue o dia a dia do condomínio, eliminar tensão e acabar com fofocas.

Os síndicos profissionais Alexandre Prandini e Tania Goldkorn são adeptos dos encontros periódicos com moradores, o “café com o síndico”, que, durante a pandemia, evoluíram para encontros on-line em plataformas de vídeoconferência, como Google Meet, Zoom, Teams etc

Como realizar um Café com o Síndico bem-sucedido:

• Preparar uma apresentação em PPT bem visual e interessante com as ações do(s) último(s) mês(es) (ver no tópico anterior)
• Disparar o convite para todos os moradores com 15 dias de antecedência
• Abrir uma caixa de perguntas via formulário, como Google Docs
• Definir tempo de duração (recomendação: 1 hora)
• Estabelecer uma periodicidade: mensal ou bimestral (a depender do porte do condomínio)

“Os moradores adoram essas lives. Faço a apresentação, respondo as perguntas ao vivo e no final, se sobrar tempo, abre para as pessoas falarem ou fazerem outras perguntas”, explica Prandini.

Dicas bônus:

1. Quando algum projeto mais técnico estiver em andamento, como uma renovação de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), chamar o profissional responsável para participar e tirar dúvidas.
2. Quando está próximo da assembleia, fazer o encontro duas semanas antes. “Ajuda a tirar a tensão e desfazer o estresse pré-assembleia. As pessoas já terão uma prévia da assembleia e irão mais instruídas, abertas.

5. Plano diretor do condomínio

• Classificação da ação: alto esforço e alto impacto
• Porque implementar: transmite organização, planejamento e cadência da gestão aos condôminos.

Elaborar um plano diretor ou planejamento anual do condomínio está entre as cinco primeiras e principais ações que qualquer síndico deve fazer ao assumir o cargo.

“Desenvolvo e entrego o plano diretor dentro dos primeiros 60 dias de gestão, até porque a primeira prestação de contas é em 90 dias. Opto em fazer um plano de um ano porque fica mais factível e exequível”, diz Tania Goldkorn.

O documento deve ser aprovado em assembleia e vai direcionar os passos da gestão, respeitando as prioridades estabelecidas, impedindo que itens que vão pipocando – e não são urgentes – passem na frente.

“Ter um plano diretor encerra com reclamações de condôminos que alegam nunca saber o que está acontecendo, quais são os próximo passos do síndico. Quando um item fora o plano é trazido, o plano diretor me traz a segurança de mostrar o que está sendo feito, quais os próximos passos e que um novo item só será pautado quando o plano for concluído. Isso evita desgastes e perda de tempo“, explica Alexandre Prandini.

É na elaboração do plano diretor que o síndico deve incluir aqueles problemas que persistem há anos no condomínio e nunca ninguém resolveu. Exemplos: goteiras/infiltração na garagem, trincas na fachada que podem esconder um problema estrutural e outras coisas que, de tanto tempo que estão lá, já viraram “paisagem” para os moradores.

Para elaborar o plano diretor, resumidamente, o síndico deve:

• listar as necessidades do condomínio e respectivos níveis de urgência:
  • necessidades estruturais
  • manutenção que deixaram de ser feita
  • melhorias almejadas pelos moradores
• elaborar com apoio do conselho, em reuniões quinzenais
• apresentar e aprovar em assembleia
• dar início às ações
• apresentar os resultados nos encontros periódicos com moradores.

6. Funcionários: apresentação, revisão de atividades e horas extras

• Classificação da ação: médio esforço e alto impacto
• Porque implementar: reflete na organização do condomínio como um todo, melhor qualidade nos serviços internos, redução de gastos com horas extras (impacto no valor da cota condominial).

A primeira impressão que uma pessoa tem de um condomínio certamente passa pelos funcionários, afinal, na maioria dos empreendimentos o controle de acesso ou a recepção é feita pelo porteiro. Por essas e outras razões, o síndico deve investir no quadro de colaboradores:

• uniformizar, treinar e equipar os funcionários
• revisar, ajustar e corrigir o plano de trabalho deles, prezando sempre por um serviço de melhor qualidade
• funcionários CLT: revisar e eliminar horas extras, fazendo estudo e ajuste de escala
• oferecer condições mais humanas, com boas instalações (vestiário, refeitório etc), homenagem em datas comemorativas (Dia do Porteiro, Dia do Zelador). Funcionários satisfeitos trabalham melhor e atendem melhor os moradores.

7. Conveniências para os moradores

• Classificação da ação: baixo esforço e alto impacto
• Porque implementar: facilita a vida dos moradores, proporciona momentos de lazer e entretenimento com serviços dentro do condomínio.

Investir na oferta de conveniências e facilidades para os condôminos é uma boa pedida, segundo Ricardo Karpat, administrador de empresas e diretor da Gábor RH.

“Minimercado, feiras, caminhão com venda de carne e massas, foodtrucks de padaria são exemplos de facilidades que não são de muito esforço, não requer investimento financeiro do condomínio, mas é de alto impacto, já que proporciona conveniência, cria lazer e entretenimento para os moradores”, explica Karpat.

8. Eventos sociais: harmonia e valorização da comunidade

• Classificação da ação: alto esforço e alto impacto
• Porque implementar: comodidade de um evento dentro do condomínio onde a pessoa mora, lazer pensado para ela e sua família (atenção e cuidado) e entretenimento para comunidade (fomento de harmonia, integração, união e espírito comunitário).

“Realização de eventos sociais depende da organização do condomínio, demanda envolvimento maior do síndico e comissões e algum investimento financeiro. É um entretenimento que faz a diferença na vida condominial, pois é pensado para as pessoas”, comenta Ricardo Karpat.

Exemplos de eventos sociais: 

• Dia das crianças
• Halloween
• Natal
• Dia das mães
• Festas junina
• Dia dos pais
• Torneios esportivos, geralmente em condomínios-clube.

9. Revitalização das áreas de lazer

• Classificação da ação: alto esforço e alto impacto
• Porque implementar: melhora a experiência e a segurança dos moradores em seus momentos de lazer, valorização patrimonial.

Geralmente a revitalização das áreas de lazer depende de aprovação em assembleia, contratação de projetos e/ou profissionais especializados e alto investimento financeiro. Em contrapartida, o nível de satisfação dos moradores é elevadíssimo, afinal a experiência nos momentos de descanso e de lazer deles e dos filhos será muito melhor.

Exemplos de melhorias em áreas de lazer, listados por Ricardo Karpat:

• troca de equipamentos da academia (alto investimento financeiro)
• revitalização de quadras esportivas (pintura, equipamentos etc – investimento financeiro varia de acordo com o tipo)
• melhorias no parquinho/playground para crianças: colocação de um piso emborrachado (varia de R$ 5 mil a R$ 20 mil). *Cuidados com os filhos são muito valorizados
• piscina: aquecimento amplia a possibilidade de uso por mais tempo, troca de mobiliário dá nova cara ao ambiente.

10. Projeto de segurança

• Classificação da ação: alto esforço e alto impacto
• Porque implementar: transmite cuidado com a segurança e a vida dos moradores, inovação e valorização patrimonial.

“Investir em um projeto de segurança encanta os condôminos porque traz grande sensação de segurança e de modernidade, com novos equipamentos e recursos tecnológicos avançados”, afirma Ricardo Karpat, da Gábor RH.

Exemplos:

• blindagem de guarita
• controle de acesso de leitura facial
• leitor biométrico sem contato (morphowave)
• CFTV mais amplo, completo e com equipamentos de alta resolução.

Fontes consultadas: Alexandre Prandini (síndico profissional), Ricardo Karpat (Gábor RH) e Tania Goldkorn (síndica profissional)