As assembleias são reuniões essenciais e indispensáveis para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios em geral. É nestas reuniões que proprietários, moradores e síndico se reúnem para tratar sobre assuntos de interesse comum, tais como gestão das contas, previsão orçamentária e despesas.

As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, desse modo, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que estas sejam contrárias aos interesses de alguns. No entanto, se a assembleia desrespeitar a legislação vigente ou as disposições contidas na convenção do condomínio ou regulamento interno, esta será passível de ser anulada.

E para buscar-se a desconstituição de uma assembleia há dois caminhos, quais sejam, decisão em uma nova assembleia ou decisão judicial, esta última na hipótese de evidente ilegalidade.

5 Cuidados básicos em assembleias de condomínio

As decisões tomadas em assembleias condominiais fazem lei entre os condôminos, portanto, devem ser acatadas por todos moradores. A participação nestas reuniões não é obrigatória, no entanto, quando há ausência do condômino significa que este concordará automaticamente com as decisões aprovadas.

Desse modo, vejamos 5 cuidados básicos a serem tomados quando da realização de assembleias condominiais:

– Convocação da assembleia

Quando realizado o edital de convocação de assembleia condominial, este deverá ser claro e objetivo quanto aos assuntos que serão discutidos. Ainda, deverá observar prazo razoável entre a convocação e a data da assembleia, bem como constar horário da primeira e da segunda chamada (na prática utiliza-se 30 min entre as chamadas).

Veja que quando a convocação referir apenas “assuntos gerais”, estes somente poderão ser discutidos, uma vez que para serem votados os assuntos devem estar especificados na convocação. A convocação da assembleia deverá ser realizada a todos os condôminos, ou seja, todos os condôminos devem ser convocados a participar da reunião marcada, sob pena de nulidade. Embora existam pequenas diferenças entre a assembleia geral ordinária e extraordinária, ambas obedecem ao mesmo procedimento para convocação.

– Condução da assembleia

Ao iniciar-se a assembleia, o primeiro ato será decidir quem presidirá a reunião, bem como quem será o secretário, o qual é responsável pela ata da reunião. Quando da escolha do presidente é recomendável que este seja alguém neutro, porém firme, a fim de evitar o desvio nos assuntos que serão objeto do debate.

Não é indicado o síndico presidir ou secretariar a assembleia para evitar questionamentos sobre as decisões e votos.

Importante: Se dentre os presentes, houver algum participante, por meio de procuração, esta deverá ser recolhida e anexada pelo presidente ou secretário a lista de presentes.

– Quorum de votação 

Há diversos detalhes importantes nas assembleias de condomínio, sendo um deles o quorum de votação. Dependendo dos assuntos a serem tratados, é preciso ficar atento ao quórum de votação que deve ser respeitado. A não observação do quorum resulta em consequências nas decisões votadas e aprovadas em assembleia.

Nossa legislação traz que, quando exigido quorum especial, as decisões da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Também traz que, em segunda convocação, a assembleia poderá decidir por maioria dos votos dos presentes, observando-se quando exigido quorum especial.

Os votos serão sempre proporcionais às frações ideais, caso não haja disposição contrária em convenção. Assim, as decisões de assembleia condominial regularmente convocada e constituída obriga a todos os condôminos.

– Ata da assembleia

Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária, deve ser resumida em uma ata. A ata de uma assembleia  é documento extremamente importante, por isso deve ser clara e objetiva, pois é através dela que são validadas todas as decisões tomadas, servindo de prova do que foi decidido na reunião.

Desse modo, existem alguns cuidados básicos que você deve que seguir para que a ata da assembleia de seu condomínio tenha validade. A ata deve ser escrita apenas reproduzindo o que aconteceu durante a reunião, contendo as discussões, comentários e apuração de votos, se for o caso.

A redação da ata deverá ser realizada pelo secretário, sendo esta assinada por ele e pelo presidente da assembleia. Não é preciso prolongar muito, sendo suficientes o registro dos assuntos tratados, do que foi resolvido e de, eventuais, protestos.

As decisões aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, validam a ata, ou seja, todos devem acatá-la.

– Quem pode participar e votar nas assembleias

A assembleia condominial é a autoridade suprema de um condomínio, por isso suas decisões só podem ser anuladas judicialmente ou por nova assembleia. Geralmente, as convocações para assembleias proíbem a participação de inquilinos ou exigem procuração.

No entanto, no caso de inquilinos, com o contrato de locação em mãos estes tem direito de participar e votar, exceto para quóruns especiais em que a própria legislação salienta o voto específico de “condôminos”.

Desse modo, podem participar das assembleias o síndico, proprietários, representantes legais com procuração específica e os inquilinos, no entanto, estes somente podem votar quando tratar-se de assunto não seja sobre despesas extraordinárias.

Quanto aos inadimplentes, a legislação traz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja adimplente!

Esses são apenas alguns dos cuidados que o condomínio deve tomar para evitar transtornos futuros.

 É importante esclarecer que, os excessos ocorridos em assembleias, tais como insultos e gritarias, podem vir a ser objeto de futuros pedidos de indenização. Assim, para que as assembleias condominiais ocorram de forma produtiva é necessário evitar as hostilidades , bem como assuntos que não visem a coletividade, por isso a importância da pauta da reunião ser disponibilizada antes da realização da assembleia.

Portanto, tomando-se alguns cuidados básicos, é possível evitar o transtorno de uma futura anulação da assembléia realizada.

Escrito por:

SIMONE GONÇALVES
Advogada OAB/RS 74.437
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Isto se deve, em grande parte, às extensas pautas, ao longo tempo de duração delas e também aos conflitos durante essas reuniões.

Então, para que as assembleias sejam produtivas é necessário que o síndico e a administradora do condomínio se preparem bem e com boa antecedência. Abaixo sugerimos tres dicas para que as assembleias sejam eficazes:

1. 1- Colocar em pauta somente os assuntos pertinentes às assembleias ordinárias
   Muitos síndicos acabam cedendo à pressão de alguns moradores e levando assuntos que poderiam ser discutidos em outras assembleias, como as extraordinárias. Excesso de pauta faz com que o tempo da assembleia seja muito longo, invariavelmente.
   Por isso, o síndico deve se ater aos assuntos principais como Prestação de Contas, Previsão Orçamentária, e, se for o caso, Eleições. Essas pautas, por si só, já são demasiadamente extensas dependendo do tamanho do condomínio.
2. 2- Elaborar o Edital de Convocação de modo inteligível
   Para que os condôminos saibam exatamente qual será o seu papel na assembleia é preciso que o edital seja escrito com bastante clareza.
   Por exemplo, uma das questões que mais causa morosidade às assembleias são os conflitos gerados logo na chegada dos moradores para assinar a lista de presença. Muitos que comparecem não são os proprietários e na maioria das vezes estão sem o documento de representação (procuração) adequado. Informações bem escritas, de preferência validadas por um advogado, ajudará a eliminar possíveis desentendimentos.
3. 3- Enviar os documentos relativos às pautas juntamente com o edital de convocação.
   Essa boa prática de gestão tem se mostrado eficiente na medida em que torna possível que os moradores tenham acesso prévio a todas as informações que serão discutidas a fim de que haja a eficácia esperada.
   Ao tratar da Previsão Orçamentária, por exemplo, o síndico deve encaminhar uma planilha do orçamento para os condôminos. Isso evitará uma série de detalhamento na hora da reunião, o que geralmente toma muito tempo.

Fonte: A Cidade On

Uma das prioridades de todo administrador, seja ele de um condomínio, empresa ou escritório é manter o seu local de trabalho organizado. Arquivos identificados e guardados de forma correta, ambiente do local de trabalho limpo, softwares de gestão que auxiliam no dia a dia do expediente e, especificamente quando falamos de condomínio, a ficha de cadastro dos moradores.

Tema complexo que trata da segurança do condomínio e do próprio condômino, mas ao mesmo tempo pode fazer com que o morador sinta-se invadido em sua privacidade, o cadastro dos moradores é algo simples, porém fundamental para a segurança e a boa convivência condominial.

Por isso, listamos abaixo algumas dicas de como conscientizar os moradores da importância do cadastro, quais são as informações essenciais, os tipos de cadastros possíveis e a sua utilidade.

Palavra do especialista com Luiz Fernando Queiroz: Cadastro de moradores é fundamental para garantir a segurança do condomínio

Formulário do condomínio: Ficha de cadastro de moradores

1- O cadastro dos moradores facilita o cotidiano do síndico e funcionários de diversas maneiras:

Evita que o porteiro confie apenas na sua memória visual para barrar ou permitir a entrada de pessoas estranhas no condomínio; facilita o envio de avisos e multas aos condôminos; organiza o recebimento e distribuição de correspondências e encomendas; em casos de vazamentos de água e gás a comunicação entre síndico, condômino e parte interessada ou afetada pelo vazamento fica facilitada;

E, por fim, auxilia na disposição das vagas de garagem. Se algum carro está em alguma vaga não destinada para ele, o síndico pode consultar o seu cadastro e comunicar rapidamente o dono do ocorrido. Isso pode evitar muitas discussões.

2- Um cadastro completo é o mais indicado. Porém, em casos de relutância por parte do condômino, o preenchimento de algumas informações básicas já basta para facilitar o expediente dos funcionários do condomínio. Essa diferenciação dos cadastros (síndico e portaria) é fundamental para evitar que dados pessoais caiam nas mãos de pessoas estranhas.

Um cadastro completo, que ficará em poder do síndico, e que o mesmo garantirá o sigilo dessas informações constando:

– Nome completo;

– Telefone e e-mails;

– Documentos pessoais como RG e CPF;

– Vagas de garagem utilizadas pelo morador;

– Número do apartamento e bloco;

– Quaisquer outras informações que se façam necessárias em situações emergenciais.

Já o cadastro simplificado ficará na portaria. Este documento irá auxiliar o porteiro sobre pessoas autorizadas a entrar no apartamento do morador enquanto ele estiver fora com os seguintes dados:

– Nome do morador;

– Dependentes;

– Pessoas autorizadas a entrar na unidade, como empregados particulares.

3- Conscientizar os moradores sobre a importância do cadastro nem sempre é uma tarefa fácil. Isso porque muitos condôminos não se sentem confortáveis em repassar informações pessoais a terceiros. Nesse caso, apostar no argumento da segurança é uma boa estratégia.

Enfatize que com um cadastro atualizado, a entrada de terceiros no condomínio será dificultada. Fale sobre como os ladrões estão se especializando cada vez mais, deixando de lado a violência e partindo para a inteligência, utilizando inclusive informações disponíveis pelo próprio morador na internet.

Conscientize-os de que a segurança é uma responsabilidade compartilhada por todos.

Com tanta tecnologia à disposição, passamos a negligenciar algumas técnicas já consolidadas e que ainda nos ajudam muito. Logicamente que o próprio cadastro pode ser feito via virtual. Mas não necessariamente. E, talvez por isso, nos esqueçamos da sua importância. O que é um erro.

Fonte: Guilherme de Paula Pires | Redação: Viva o condomínio | https://vivaocondominio.com.br/

Há pouco mais de um ano, Yohanny Barboza resolveu investir em um condomínio de loteamento horizontal. Para chegar à decisão final de onde morar, a família levou em consideração a sensação de segurança. O imóvel escolhido por ela e pelo marido, um policial militar de 30 anos, fica localizado em um condomínio de classe média, em uma área habitacional em expansão em Campina Grande. Guarita com vigilância 24 horas e o monitoramento de entrada e saída de visitantes foram alguns dos itens que atraíram o recém-casal. Mas o encanto durou pouco.

“Bandido sabe a rotina de polícia. Fomos falar com a administração porque deixam todo mundo entrar, assim, de bolo, sem falar com a gente. O regimento do condomínio diz que o visitante será liberado mediante autorização do morador, independente se o porteiro já conhece. Mas, por exemplo, se minha mãe está vindo e eles já sabem que ela é minha mãe, eles não ligam avisando ou perguntando se ela está liberada mesmo. Não se cogita a ideia de ela estar com mais alguém, um sequestrador, por exemplo”, disse.

Uma das maiores preocupações da família em ser ouvida pela administração do condomínio é não ter planos de mudar. “A gente fica chateado, não resta dúvidas. Estamos tentando resolver de todas as formas possíveis, justamente porque não temos planos de sair daqui. Quando investimos nosso dinheiro foi pensando, em longo prazo – pois queremos consolidar raízes – e por questão de bem estar e comodidade que o condomínio nos oferece. Temos uma filha bebê e queremos que ela tenha a oportunidade de brincar sabendo que não estará em perigo”, contou.

Condomínio de aluguel

A professora Emanuela Costa, 31 anos, mora há dois anos em um condomínio de casas. O dono é o próprio sogro e não tem síndico. Sem regimento que normatiza como os moradores devem proceder, tudo acaba resolvido na conversa. A questão é que a conta de energia não é individualizada, assim, todos pagam juntos pelo uso. “O problema é que a conta é compartilhada. São quatro casas e um único papel de luz. Daí tem gente que fica o dia todo em casa e paga a mesma coisa de quem passa o dia fora. Ninguém reclamou até então, e também não tem síndico. Eu queria ter mais voz pra reclamar, mas por ser um condomínio de um parente, não sou muito ouvida”, reclamou.

A conta compartilhada é só o primeiro dos problemas. Logo depois, vem aquele bem tradicional barulho da vizinha. E por causa desse “combo” que a família já faz planos de se mudar. “Ela sai muito cedo e chega muito tarde. Então nesses horários têm sempre porta batendo máquina de lavar funcionando e gente falando alto. Temos planos de nos mudar. Ir para uma casa. Mas condomínio, acho que nunca mais”.

Quando a Justiça facilita

O contador Alberto Vasconcelos trabalha há 11 anos com administração de condomínios, um deles com 125 unidades independentes. Para ele, somente com a participação da Justiça os envolvidos em problema entram em consenso. “Um dos episódios que foi parar na Justiça foi uma questão por causa do uso de garagens. Após tentativas, a gente preferiu, junto com o sindico, judicializar o caso em um juizado de pequenas causas. Graças a Deus na primeira audiência chegaram a um acordo. Diante do juiz todos fazem as pazes”, afirmou.

A curta experiência de síndica: “nunca mais!”

Se resolver o problema de um vizinho é difícil, o que dizer da psicóloga Laryssa Alves, que iniciou sua curta experiência como síndica em um condomínio com 864 apartamentos? Entre a eleição e a decisão de deixar o cargo, que dividia com um vizinho, foram oito meses. Nesse meio tempo ela foi chamada para resolver problemas de violência doméstica; precisou educar as pessoas a jogarem o lixo na lixeira (sim, ainda sim!); teve a porta quebrada com chave de fenda e ainda ficou presa, do lado de fora, depois de um morador jogar supercola na sua fechadura. “Eu perdi as contas de quantas vezes fui à delegacia prestar queixa, o mínimo que fosse, por causa da insegurança causada pelo cargo”, lembrou.

O problema começou assim que a construtora entregou metade das unidades. “As pessoas que chegaram ali nunca tinham morado em apartamento e não tinham o bom senso de entender que há deveres, além dos direitos. As pessoas achavam que tinham direito de fazer muitas coisas, mas não queriam cumprir deveres. O local de colocar o lixo, por exemplo. As pessoas não queriam colocar o lixo nas lixeiras, queriam colocar o lixo na porta delas ou em locais que não foram feitos para aquilo. Aí vieram os problemas da área de lazer; os cachorros que faziam cocô em locais não permitidos, e os donos não recolhiam; crianças sozinhas sem supervisão. Deu trabalho educar as pessoas”, recordou.

Mas nada deu mais dor de cabeça, do que morar no condomínio que administrava. E não demorou muito tempo, mesmo depois de deixar o cargo, a deixar também o apartamento, onde morou desde a lua de mel.

“Como a gente era síndico e morávamos lá também, as pessoas se sentiam no direito de ir até nossa porta para resolver seus problemas. Teve um dia que uma mulher saiu reclamando porque eu não a convidei a entrar no meu apartamento.

Como se meu apartamento fizesse parte da administração do condomínio! Hoje em dia isso já esta melhor estabelecido por lá, mas na época, era uma novidade, então as regras estavam sendo construídas e as demandas iam aparecendo conforme o tempo ia passando. Então de repente acontecia uma situação e a gente precisava do nada criar uma ‘lei’. Esse processo foi difícil.

Tudo isso pesou muito na decisão de nos mudarmos. Nunca mais na vida quero esse trabalho. A não ser que seja a muitos quilômetros de distância de mim. Eu só fiquei todo esse tempo, porque eu queria acreditar no ser humano”.

“O legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos.” – Luiz Felipe Salomão. Ministro do STJ

O que diz a lei do inquilinato

Ela é relativamente jovem, mas é considerada complexa pelos juristas. A lei do inquilinato, de 1991, rege sobre direitos e deveres do inquilino – ou seja, quem mora de aluguel. Como a fica a questão do inquilino que mora em condomínio, então? Segundo o advogado especialista em direito empresarial, André Cabral, nem tudo é dever do locatário. “Se o bem locado faz parte de um condomínio, cabe ao locatário/proprietário pagar quaisquer despesas extraordinárias, como por exemplo: reformas ou manutenção da fachada. Outro ponto importante de se observar são as eventuais indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados do condomínio. Neste caso, deve-se observar se as obrigações tem fato gerador antes do início da locação ou depois. Sendo anteriores são de obrigação do locador/proprietário. Outros direitos e deveres estão na lei do inquilinato e é importante, conforme o caso concreto, as partes observarem regras específicas para alguns contratos, como por exemplo, shopping centers, aluguel de temporada, build to suit, entre outros”, explicou.

Perguntas mais frequentes

Em que casos a lei pode ser aplicada?

– A lei do inquilinato será sempre aplicada quando houver a locação de imóvel urbano. Se a locação for de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; ou de arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades, a relação de locação deve ser regulada pelo Código Civil e/ou outras leis especiais.

O que acontece com o síndico omisso?

– O síndico omisso deve ser denunciado perante a assembleia geral de condôminos que poderá o destituir da função ou, simplesmente, conseguir que o síndico cumpra suas funções devidamente. Em casos extremos, tem-se sempre a hipótese de se buscar o judiciário em socorro de direitos não observados pelo síndico e/ou condomínio.

Síndico condômino ou empresa especializada?

– Aqui, é de fato uma questão de escolha do grupo de condôminos. Síndico bom é aquele comprometido e atencioso com os interesses da coletividade do condomínio. Portanto, a honestidade, a dedicação e habilidade social de conviver bem e apaziguar conflitos são as maiores virtudes de um síndico. Entretanto, há quem defenda que o síndico profissional tem a vantagem de não está envolvido diretamente com as emoções e interesses existentes no condomínio.

Mantendo uma distância sadia, nessa linha, o síndico profissional é capaz de aplicar as normas da lei, convenção e regimentos com mais tranquilidade e imparcialidade. Trata-se de uma visão influenciada pela ideia da apatia estoica que inspira a imparcialidade que deve sempre guiar um bom juiz. Afinal, muitas vezes o síndico faz esse papel de mediador, árbitro e até, de juiz dentro do condomínio quando interpreta e aplica suas normas. Porém, muitas empresas que ofertam esse serviço são criticadas por não darem a atenção suficiente que os condomínios necessitam. Por isso, finalmente, cabe a cada condomínio pensar bem e buscar o modelo que melhor se adequa a sua realidade e interesses.

Fonte: André Cabral, advogado

*Texto de Renata Fabrício, do Jornal Correio 

Tanto o modo quanto a forma de convocação das assembleias devem ser objetos de tratativa na convenção do condomínio.

A assembleia só poderá deliberar se todos os condôminos forem convocados para a reunião. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. A convocação deve deixar claro o motivo da assembleia. Se a convocação se refere a “assuntos gerais”, apenas esses podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.

Lembre-se que é importante escutar o vizinho, se não concordar, discorde da ideia, e não da pessoa. Mantenha o respeito e, se necessário, procure conhecer o regulamento interno e a convenção do condomínio.

Assembleia geral ordinária (AGO)

A assembleia geral ordinária é prevista em lei (Art. 24-Lei 4.591/64 e 1.350). Ela deve acontecer, obrigatoriamente, uma vez por ano, tendo data certa para ser realizada. Sua função é prestar contas do ano, estabelecer previsões para o próximo ano e, caso necessário, tratar sobre o aumento da taxa de condomínio.

Porém, se a convenção dispuser que as contas vão ser aprovadas a cada seis meses, a assembleia convocada a cada seis meses também será ordinária, por força da convenção.

Além das matérias previstas na pauta, nesta assembleia pode-se determinar a realização de eleições para eleger o síndico e o corpo diretivo, quando necessário – a eleição pode acontecer a cada dois anos.

Na assembleia geral ordinária, acontece a aprovação do orçamento das despesas, determina-se o valor da contribuição dos condôminos, as alterações do regimento interno, e é feita a prestação de contas do condomínio. Nesta assembleia, é permitida a participação do inquilino, com direito a voto.

Não é o assunto que determina se a assembleia é ordinária ou extraordinária. As matérias sobre “assuntos gerais” podem ser discutidas tanto na assembleia ordinária quanto na extraordinária. Porém, votação de algo que altere direitos só pode ocorrer na assembleia geral ordinária.

Assembleia geral extraordinária (AGE)

Como o próprio nome diz, esta não tem periodicidade definida. São assim definidas todas as outras assembleias convocadas fora das previsões da convenção e legislação. Elas são convocadas sempre que for necessário – podem, inclusive, não acontecer em determinado ano.

Desde que conste da ordem do dia, qualquer matéria pode ser discutida e deliberada na assembleia geral ordinária, incluindo desde alteração de regulamento, votação de despesas, obras de benfeitoria, resolução de conflitos, rateios extras, renúncia do síndico, etc. – respeitados eventuais quóruns qualificados e convocações específicas.

Nessa assembleia, não se permite a presença do locatário. A assembleia extraordinária pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, e geralmente acontece para tratar de assuntos urgentes.

Ordinária ou extraordinária, o importante é você participar das assembleias de seu condomínio. Sua colaboração é muito importante e fundamental para uma boa administração!

Fonte: Condomínios Virtuais

A convenção é a norma máxima e deve ser aplicada pelo síndico e corpo diretivo e observada e respeitada por todos os moradores, independentemente de concordarem ou não com seu conteúdo. Uma vez aprovada em assembleia, vale como lei e só pode ser mudada com quórum especial e convocação específica para este fim. Somente se for contrária à lei, suas regras poderão ser contestadas ou, quando for omissa em algum ponto, prevalece aquilo que a legislação determina. Essas são as diretrizes básicas da regulamentação de um condomínio.

A área comum, conforme o próprio nome sugere, pertence a todos e deve ser usada de forma coletiva e harmônica, sem prejuízo de qualquer morador. Por exemplo, ninguém pode ser privado de usar a piscina porque um dos vizinhos não gosta da pessoa. A restrição ao uso de qualquer equipamento da área comum precisa ter uma justificativa plausível.

No exemplo da piscina, a convenção pode prever a exigência de apresentação de exame médico periódico para utilização do espaço. Então, se um morador não apresentar o documento, poderá ser impedido de usar a área. Se não houver nenhuma previsão escrita nesse sentido, não pode haver restrições para o uso.

O mesmo ocorre com as demais áreas comuns e então é a vontade da maioria, representada na convenção, que prevalece. Assuntos como áreas nas quais se pode ou não circular com bicicletas e animais, uso de vaga de garagem e forma de sorteio, horário de funcionamento de salões, academia, sauna e outras dependências comuns, entre outras coisas, devem ter o uso disciplinado pela convenção. O síndico não pode simplesmente mandar ou desmandar, esses tópicos devem constar no documento.

A convenção também estipula as multas e a forma de aplicá-las em caso de desrespeito às normas estabelecidas e serve de referência para o síndico administrar o condomínio.

Condomínio significa domínio comum, ou seja, todos são proprietários e têm direitos e obrigações. Isso implica em respeitar o direito alheio. É importante deixar claro que o síndico é um apenas um administrador do condomínio e pode, ou não, ser morador ou condômino. Segundo a lei, qualquer pessoa, até um estranho, pode ser síndico, desde que eleito em assembléia. Desta forma, fica claro que o síndico não é dono de nada, e não pode, de nenhuma maneira, criar regras ou impor restrições de qualquer ordem, salvo aquelas estabelecidas na convenção.

Em outras palavras, o papel do síndico é apenas fazer valer o que está escrito.

Nos apartamentos, que são propriedades privadas, também existem regras de convivência que devem ser observadas. Muitos pensam que a chamada “lei do silêncio” vale somente para depois das 22 horas, mas não é bem assim.

Independentemente do horário, deve ser observado o bom senso, a urbanidade e o respeito mútuo entre os vizinhos. Vez ou outra, alguém pode fazer uma festinha em casa e aumentar o volume do som, mas som altíssimo, todos os dias, com “pancadão” na cabeça dos vizinhos, viola princípios de convivência social e pode ser reprimidos.

A questão é muito delicada, pois é subjetiva. O respeito ao direito alheio de forma dosada, sabendo quando se encerra o direito de um e começa do outro, é muito sutil e depende, em muitos casos, de que ângulo se observa a questão.

Uma reforma no apartamento, com quebra de piso e marretadas, certamente incomoda muito mais do que qualquer música alta, mas é necessário realizá-la e, apesar de irritante, precisa ser tolerada pelos demais moradores. Brigas de casal aos gritos, com palavrões e quebra-quebra, todo dia, independente do horário, podem ser interpretadas como comportamento antissocial, pois ferem princípios morais do senso geral e podem causar constrangimento aos vizinhos, especialmente às crianças e idosos.

Não existe uma receita pronta, depende de cada caso, mas, certamente, a melhor medida em todas as situações é sempre o diálogo e o bom senso.

Se os problemas não forem resolvidos de forma amistosa, a aplicação de multas e, em último caso, a expulsão do morador encrenqueiro, mesmo que dono do apartamento são medidas possíveis.

Fonte: Viva Real