Todos os moradores precisam conhecer e cumprir as orientações sobre o uso correto do elevador do condomínio.

Fonte: Tudo Condo

O caso mais comum de usufruto é aquele em que os proprietários de um imóvel, visando evitar a necessidade de realizar inventário quando vierem a falecer, já partilham em vida os bens de sua propriedade aos seus herdeiros legais. Neste caso, é feita a transferência, instituindo o usufruto vitalício dos imóveis. Após o falecimento dos proprietários, desaparece o usufruto e os herdeiros passam a dispor integralmente do bem.

Inquilino ou locatário é aquela pessoa que, em virtude de um contrato de locação, assume a posse de um imóvel mediante pagamento mensal de um aluguel. Com a locação, o inquilino assume os direitos de posse e uso do bem, enquanto durar o contrato. Já o morador é toda pessoa que resida no condomínio.

Embora existam diferenças, todos estão obrigados a cumprir as normas condominiais, ao mesmo tempo em que gozam dos direitos previstos na convenção (usar áreas comuns, a unidade autônoma, etc). Entretanto, alguns detêm mais poderes e responsabilidades que outros. É o caso do condômino, que possui garantias e obrigações exclusivas.

De acordo com Calgaro, somente o proprietário tem, por exemplo, o direito de participar das assembleias, e, estando quite, votar e ser votado. No entanto, na ausência do proprietário, o inquilino, usufrutuário ou morador poderá participar da assembleia e votar, desde que o assunto discutido não envolva despesas extraordinárias, já que esses temas cabem, apenas, ao proprietário, a não ser mediante procuração – documento que delega os poderes representação do proprietário, incluindo o voto, à outra pessoa.

Finalmente, toda a relação jurídica do condomínio é tratada com o condômino. Perante o condomínio, o responsável pelo pagamento da taxa condominial é sempre o proprietário. Mesmo que haja um contrato particular de locação celebrado entre o proprietário e o inquilino prevendo que o locatário assuma a responsabilidade de pagar a taxa condominial durante a vigência do aluguel, a responsabilidade permanece sendo do condômino. Inclusive no caso das multas por infração ao Regimento Interno que não foram pagas pelo locatário, quem responde legalmente por elas é o proprietário, cabendo ação de regresso contra o inquilino.

Segundo o advogado, se o inquilino, ou qualquer outro morador, deixar de pagar a taxa condominial, o condomínio deverá propor ação de cobrança ou execução contra o condômino proprietário do imóvel. No caso de existência de usufruto devidamente averbado na matrícula da unidade junto ao Registro Imobiliário, em caso de inadimplência, deve o condomínio propor a ação contra todos – proprietários e usufrutuários do imóvel.

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Você sabia que a comunicação entre síndicos e moradores é um dos pilares fundamentais para a integração e harmonia em um condomínio? E ela vai muito além de simples cartazes no elevador. Trata-se de um processo que demanda medidas específicas para garantir clareza, transparência e, especialmente, um diálogo eficaz.

Neste artigo, vamos explorar algumas dicas essenciais para aprimorar a comunicação no seu condomínio, evitando conflitos, mal-entendidos e discussões desnecessárias.

Pronto para fortalecer a comunicação em seu condomínio? Continue lendo para descobrir como!

A importância da comunicação entre síndicos e moradores

Afinal, a vida em condomínio é marcada pela convivência de uma coletividade e pela necessidade de organização.

Nesse cenário, o síndico ocupa um papel central, funcionando como gestor e representante legal da comunidade.

Ele é responsável por administrar as finanças, zelar pela manutenção das áreas comuns e garantir que regras internas sejam respeitadas.

Mas, embora tenha certa autonomia, principalmente para tratar de questões rotineiras ou emergenciais, o síndico não pode agir de forma isolada em todas as situações.

Limites de atuação do síndico

O Código Civil e a Convenção de Condomínio determinam os limites de atuação do síndico. Na prática, isso significa que ele pode decidir sozinho sobre manutenções simples, contratações de serviços básicos e medidas emergenciais que não possam esperar.

No entanto, quando se trata de mudanças estruturais, alterações de normas ou despesas de grande impacto, a decisão precisa ser democrática. E respaldada pelo voto dos moradores reunidos em assembleia.

Veja 7 decisões que o síndico não pode tomar sem assembleia:

Alterar o regimento interno

O Regimento Interno do condomínio reúne as regras de convivência entre os moradores, tratando de questões como horários de silêncio, uso das áreas comuns, regras para animais de estimação, entre outros pontos do dia a dia.

Alterar esse documento sem ouvir os condôminos seria uma forma de impor mudanças unilaterais que afetam a rotina de todos. Por isso, qualquer modificação precisa ser discutida e aprovada em assembleia, respeitando o quórum exigido pela convenção.

Modificar a convenção do condomínio

A convenção é o “documento-mãe” do condomínio, estabelecendo normas de administração, divisão de despesas, atribuições do síndico e demais diretrizes fundamentais.

Alterações nesse documento são ainda mais sensíveis e demandam um quórum qualificado, geralmente de dois terços dos condôminos. Cabe ao síndico conduzir o processo e convocar a assembleia, mas nunca decidir sozinho sobre esse tipo de mudança.

Aprovar obras que não sejam emergenciais

A legislação distingue os tipos de obras:

• Obras necessárias, como consertar um vazamento grave ou reforçar a estrutura do prédio, podem ser executadas pelo síndico em caráter emergencial. Mas com posterior prestação de contas.
• Obras úteis, como instalar câmeras de segurança ou melhorar a iluminação e obras voluptuárias que trazem apenas embelezamento, como reformar a fachada para fins estéticos exigem aprovação em assembleia, com quóruns específicos.

Portanto, qualquer obra que ultrapasse o caráter emergencial precisa do aval dos condôminos.

Realizar gastos significativos

Ainda que o síndico administre o orçamento mensal, ele não pode assumir compromissos financeiros de grande porte sem aprovação.

Gastos que ultrapassem a previsão orçamentária, ou que envolvam contratos de alto valor, precisam ser previamente deliberados em assembleia.

Essa regra garante transparência e impede que os moradores sejam surpreendidos com cobranças extras sem o devido debate.

Alterar a destinação de áreas comuns

Áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Transformar o salão de festas em uma sala de reuniões, por exemplo, ou ceder parte da garagem para outra finalidade, só pode ser feito com autorização em assembleia.

Do contrário, o síndico estaria extrapolando suas funções e afetando direitos de propriedade dos moradores.

Restrições que afetam direitos individuais

O síndico também não pode, por iniciativa própria, criar regras que limitem o uso dos apartamentos ou interfiram na vida privada dos condôminos.

Medidas como proibir visitantes, restringir reformas internas sem previsão em convenção, ou impor novas taxas arbitrárias, são ilegais sem o devido debate coletivo.

Contratar ou demitir administradora sem aprovação

Em muitos condomínios, o síndico conta com uma administradora para auxiliar na gestão financeira e documental. No entanto, a troca ou contratação desse tipo de serviço não deve ser feita sem a aprovação dos moradores.

Isso porque trata-se de uma decisão que afeta a forma como o condomínio será gerido no dia a dia.

A importância da assembleia condominial

A assembleia é o espaço de participação democrática dentro do condomínio. É nela que todos os condôminos têm direito de voz e voto, podendo expressar suas opiniões e decidir sobre os rumos da coletividade.

Quando o síndico ultrapassa os limites de sua atuação e toma decisões unilaterais em temas que dependem de assembleia, ele pode responder judicialmente e ser responsabilizado pelos prejuízos causados.

Além disso, a assembleia garante transparência e legitimidade às decisões. Mesmo quando há divergências, o processo de votação e registro em ata serve como prova da legalidade da deliberação.

via tudocondo.com.br

Para-raio, elevador e gerador de energia são facilidades que agregam benefícios imediatos à rotina dos variados tipos de edificações, e também podem ser diferenciais nas operações de compra e venda de um imóvel.

Ao investir nestes equipamentos, os responsáveis devem sempre ficar atentos para atuar de forma preventiva às diversas situações e manter seu funcionamento em ordem.

Para-raios

A maior quantidade de queda de raios no mundo acontece no Brasil. É justamente para ficarem protegidos destas ocorrências que condomínios recorrem à instalação de para-raios.

Ao ser atingido por uma descarga elétrica, estes equipamentos a desviam para o sistema de cabos até atingir o solo, onde o raio perde a força e se dissipa.

Sem uma estrutura de prevenção, há risco de danos na estrutura física dos prédios e queima de elevadores, câmeras, portões e eletrodomésticos.

E mais grave são as chances de acidentes e choques elétricos atingirem pessoas – funcionários e moradores, enquanto a corrente é descarregada no solo.

Compete ao síndico a escolha da empresa especializada para instalar o modelo mais adequado às necessidades do imóvel e cuidar da manutenção e vistoria semestral.

Se o para-raio não estiver conforme determina a norma 5419 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a seguradora pode suspender a indenização para o condomínio atingido e o síndico responder cível e criminalmente se houver acidentes.

Modernização de elevadores

O elevador é um aparelho que demanda atenção por ser vital para a acessibilidade e mobilidade de moradores, independente de idade.

Pela legislação, os condomínios são obrigados a terem uma empresa de manutenção para os elevadores, que realiza vistorias constantes do estado do motor do elevador, do operador de porta e do quadro de comando.

As avaliações técnicas podem apontar a necessidade de modernizar a estrutura. A partir de 15 anos, começa a haver desgaste de componentes, travamentos e corrosão mecânica em decorrência do uso muito frequente.

O procedimento pode ser antecipado se o equipamento apresentar desníveis entre o andar e a cabine, emitir ruídos mais altos, tiver falhas e interrupção de serviço constantes e gastar muita energia elétrica.

O investimento pode ser alto, no entanto, entre os benefícios estão segurança no uso e economia de energia.

Geradores de energia 

O gerador de energia garante que elevadores, portões eletrônicos, interfones, alarmes, portarias remotas, luzes das áreas comuns e até dos apartamentos continuem funcionando nos casos de falha ou queda de energia da concessionária.

Nestas situações, o equipamento é ligado automaticamente e mantém o fornecimento para todo o condomínio, por um período que varia conforme a potência do equipamento.

Esta é uma maneira de evitar situações de pânico – como pessoas presas no elevador, dificuldades para quem tem mobilidade reduzida e prejuízos causados pela falta de energia.

Outra vantagem de contar com um gerador é que ele poder ser acionado em momentos de alta demanda de energia ou horários nos quais o valor cobrado pelas concessionarias é mais caro, resultando em economia nos custos com eletricidade repassados aos moradores.

A locação de geradores é uma opção viável economicamente na hora de incorporar esta solução ao condomínio.

A empresa locatária fica responsável pela indicação do modelo com a potência, o tipo de combustível e a emissão de ruídos mais adequados a cada demanda. Alem disso, oferecem manutenção e monitoramento com equipe especializada.

Fonte: O Livre

Em um condomínio, é de interesse do síndico que a convivência seja a melhor possível entre os condôminos. Todavia, mesmo o síndico sendo um agente imprescindível ao funcionamento do condomínio, algumas demandas não são necessariamente responsabilidade dele e podem ser agilizadas se o morador souber quem acionar.

“Os condomínios contam com três grandes pessoas para resolver problemas: o síndico, o zelador e a administradora. Em alguns casos pontuais, o caso precisa ser levado a assembleia”, explica Rodrigo Karpat, advogado especializado em direito condominial.

Segundo o advogado, o primeiro caminho para a resolução de impasses do dia a dia é comunicar o zelador. Problemas no aquecimento da piscina, na utilização da sauna e dos espaços comuns, dificuldades com abertura e fechamento da garagem são exemplos de queixas que podem ser feitas ao profissional.

No caso de vazamento de gás ou água, o zelador deve ser imediatamente acionado, já que pode ser necessário desligar o fornecimento de gás ou água do prédio. Nessa situação, o síndico também precisa ser chamado para constatar o problema. Se o vazamento for uma falha da tubulação do condomínio, o reparo será coberto pelo prédio.

Quando há queixa de barulho, em um primeiro momento, a resolução também não precisa envolver o síndico. “Um barulho que é entre unidades e pontual não é necessariamente um problema de administração de condomínio”, diz Karpat.

Antes de formalizar uma reclamação, o morador deve tentar contatar o apartamento de onde o barulho está vindo e conversar com o outro condômino. Se não funcionar e o barulho passar a ser recorrente, zelador e síndico devem ser acionados.

O livro de ocorrências, que geralmente fica na portaria, tem um papel essencial para registro de queixas. “A ideia é que os problemas que as pessoas tenham em relação ao condomínio estejam sempre no livro, porque ali, o síndico, como gestor, faz um filtro e vai designar o problema para que uma pessoa responsável resolva a questão”, esclarece Wilker Lucio Jales, advogado especialista em assuntos condominiais.

A empresa administradora deve ser contatada apenas para algumas questões administrativas e financeiras, como envio de segunda via de boletos, mudança de endereço ou titular e atrasos no pagamento do IPTU.

Quem devo acionar quando o síndico é um problema?

Ao constatar problemas no condomínio, os moradores podem não estar satisfeitos com a resolução ou com a postura do síndico frente às queixas.

Se a insatisfação for em relação a uma decisão específica do síndico, é possível recorrer em assembleia. As convenções e regimentos internos de cada condomínio explicam como proceder nesses casos e podem também especificar um prazo para recorrer.

A postura geral do síndico também pode ser questionada. Em alguns casos, o representante condominial deixa de cumprir suas funções, não resolve os problemas do prédio e prejudica a dinâmica coletiva.

“Quando os moradores estiverem insatisfeitos com um síndico omisso, um quarto dos condôminos pode se reunir e convocar uma assembleia para destituir aquele síndico, porque ele não está representando adequadamente o condomínio”, explica Wilker Lucio Jales, advogado especialista em assuntos condominiais.

Se não for possível ter o quórum, a orientação é para que o condômino incomodado levante uma questão de ordem antes da próxima assembleia e peça para que a reclamação sobre a postura do síndico fique registrada em ata.Os condomínios têm os seguintes âmbitos que podem resolver problemas: o zelador, o síndico, a empresa administradora e as assembleias.

O zelador é o profissional responsável por manter a conservação do condomínio, supervisionar o cumprimento de normas internas e ter contato direto com o síndico, podendo intermediar a comunicação entre moradores, funcionários e o síndico.

O síndico é o representante legal do condomínio e, dentre suas muitas atribuições, é quem convoca as assembleias e faz com que o regimento interno e a convenção sejam cumpridos.

A administradora é a empresa que auxilia o síndico na gestão do condomínio, principalmente na parte jurídica e financeira.

Quem devo acionar quando tenho uma queixa de…

Convivência

• Barulho: em um primeiro momento, não é necessário um envolvimento do síndico, se o barulho for pontual e vindo de outro apartamento. É importante tentar resolver com uma conversa entre os dois condôminos.
• Barulho recorrente: o zelador e o síndico devem ser acionados e a queixa deve ser registrada no livro de ocorrências, que geralmente fica na portaria.

OBS: é interessante trabalhar a medição do barulho antes de uma reclamação formal. Equipamentos que medem decibéis podem verificar se o barulho em questão está dentro do que é permitido nas normas de volume e horários estabelecidos pelo condomínio.

• Reclamações sobre funcionários do condomínio: registrar no livro de ocorrência e comunicar ao síndico.
• Síndico ausente/omisso: reunir ¼ dos condôminos e convocar uma assembleia para destituir o síndico em questão. Se não for possível ter o quórum, o condômino incomodado pode levantar uma questão de ordem antes da próxima assembleia e pedir para que isto fique registrado em ata.
• Problemas no uso dos espaços comuns e garagem: acionar o zelador e registrar a queixa no livro de ocorrências. Se for um problema causado pela falta de regulamentação sobre a garagem, conversar com o síndico para que a questão seja levada para assembleia condominial.

Manutenção:

• Vazamento de gás ou água: acione imediatamente o zelador, já que, em muitos dos casos, é necessário desligar o fornecimento de água ou gás do prédio. Em um segundo momento, o síndico também deve ser contatado para que ele fique ciente da situação.
• Se o vazamento for um problema da tubulação ou encanamento do prédio, o condomínio fará o reparo.
• Se o vazamento vier da sua própria unidade, você deverá custear a reforma. Se for um vazamento de um apartamento vizinho, o outro morador deve arcar com os gastos da reforma (inclusive de seu apartamento).

Administração

• Envio de boleto, alteração de endereço ou titularidade, atraso no pagamento do IPTU: nessas situações, o morador pode falar diretamente com a administradora do condomínio.
• Se houver problemas na comunicação com a administradora, o síndico deve ser acionado.

O livro de ocorrências tem papel importante no registro de queixas e problemas e é um canal de comunicação com o síndico e a administradora. As situações ocorridas no condomínio ficam registradas ali e podem ser utilizadas posteriormente caso o problema não se resolva.

Fonte: Agora

Tal é a importância do elevador, que, se por um lado traz inegável conforto e comodidade aos condôminos, por outro representa o principal responsável pelo gasto com energia elétrica. Fato é que nos Regimentos Internos mais completos e modernos do meio condominial, o elevador possui local próprio para regulação das suas normas de uso.

Contudo, pelo demasiado uso (principalmente nos condomínios comerciais), a projeção sobre a deterioração das peças e a necessidade de manutenção constantes devem repercutir no planejamento do síndico, principalmente no que tange a necessidade de se contratar um seguro específico para cobertura do elevador como um todo.

Não são raras as vezes em que, por conta da oscilação de energia da rede elétrica ou por defeito nas peças, a substituição delas se faz urgente, e muitas vezes, são caras. E, se não há fundo de reserva suficiente para troca das peças avariadas, a chamada de capital é a alternativa indicada, impactando significativamente no bolso dos condôminos.

O que se tem por praxe em muitos condomínios é a existência apenas do seguro da edificação, porque exigido por lei (art. 1.348, IX, do Código Civil). E isso é um equívoco, ainda mais quando se trata de grandes condomínios que possuem as mais variadas tecnologias instaladas.

Algumas peças do elevador chegam a custar dezenas de milhares de reais (algumas delas são importadas), e então o desfalque financeiro do condomínio é brutal, em alguns casos. Neste sentido, é altamente recomendável aos síndicos (até mesmo como proposição para sua gestão de sindicatura em eventual eleição), procurar seguradoras que possuem este produto e tragam propostas de apólices e suas respectivas coberturas.

As coberturas poderão abranger desde descargas elétricas, sobretensão na rede, danos internos na cabina, danos materiais (peças, componentes eletrônicos) e até danos pessoais. Vale lembrar que o condomínio, representado legalmente pelo síndico, pode vir a ser responsabilizado caso não haja a manutenção periódica.

A legislação municipal traz previsões sobre os equipamentos e operação dos elevadores a depender de cada região, tratando desde a sua conservação, manutenção, e o uso por menores a depender da idade informada na referida lei.
O elevador deve atender também às normas da ABNT e ter a emissão de ART especifica do engenheiro responsável, para comprovar que o elevador está em condições plenas de funcionamento.

Feitas estas observações, ressalta-se que há responsabilidade civil e criminal direta do condomínio e do síndico (podendo a vir responder, pessoalmente, por omissão ou negligência), pela falta de manutenção do elevador. Outrossim, o seguro que abranja a cobertura do elevador corresponde a um ótimo ponto de interesse da coletividade condominial, e um verdadeiro investimento.

Felipe Fava Ferrarezi, graduado em Direito e pós-graduado em Direito Processual Civil, presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB/Blumenau, Membro da Comissão de Direito Condominial Seccional OAB/SC, diretor Jurídico da ASDESC.

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A assembleia é o grande momento de decisão da vida condominial. É ali que se aprovam as contas do período anterior, que se opta por uma obra, que se decide qual será o próximo síndico do condomínio. Enfim, um momento de suma importância para a sua comunidade.

Além de ser importante, o encontro custa dinheiro e energia de todos. Geralmente há a necessidade de um colaborador da administradora do condomínio, que é remunerado.

E como tudo que é importante pede algumas regras a serem seguidas, com a assembleia não seria diferente. O não cumprimento dessas regras pode ocasionar, inclusive, na impugnação da mesma – algo que o síndico deve tentar evitar.

“A verdade é que a assembleia está sempre vulnerável a isso. O fundamental, principalmente para o síndico, é se ater e seguir as normas do encontro, evitando errar na parte técnica”, ensina o advogado e especialista em condomínios Alexandre Marques.

Para você não ficar confuso e nem ansioso para a próxima assembleia, elaboramos um checklist com tudo o que deve ser observado antes, durante e depois do encontro. Assim, fica mais difícil deixar um erro qualquer passar, certo?

ANTES DA ASSEMBLEIA

1. 1- Elaboração da convocação
2. 2- Materiais extras se necessário

O edital de convocação deve ser feita em acordo com a lei e com a convenção do condomínio.

“O primeiro passo é o síndico estar a par da convenção e do que a mesma diz sobre a convocação. Prazo, chamada, lista de presença, tudo isso deve ser obedecido”, explica Fernando Zito, advogado especialista em condomínios.

Além de obedecer prazos estabelecidos, é importante ficar de olho também na maneira que a convocação é redigida.

“O síndico deve poder contar com a administradora para uma convocação bem-feita. Depois de consultar a empresa, o ideal é que procure o advogado do condomínio, para que ele ajude na redação da convocação, evitando assim impugnação futura por causa de uma ‘tecnicalidade’”, ensina Alexandre Marques.

Um bom exemplo sobre isso são as assembleias de destituição do síndico. Via de regra, são pedidas pela massa condominial, e a redação da convocação merece muito cuidado.

“É importante que na convocação conste que o síndico terá a oportunidade de se explicar para os condôminos, a possibilidade de renunciar e se o novo síndico terá um mandato completo ou apenas irá cumprir um mandato complementar”, explica.

Isso porque o síndico tem direito a se explicar e a renunciar, e se o edital de convocação já prevê isso, o síndico não pode alegar, em uma ação judicial no futuro, que não teve a oportunidade da fazê-lo.

Materiais extras

Outro ponto importante na convocação é se haverá alguma obra ou benfeitoria a ser aprovada na reunião: o documento deve constar a informação e como será feito o pagamento: se por meio de cotas extras ou pelo uso de algum fundo, como o de reserva ou de obras.

“Caso isso vá acontecer, o síndico já pode disponibilizar, junto com a convocação, material de apoio para os condôminos, até para que todos possam se familiarizar com as empresas que serão escolhidas. Orçamento e escopo de cada empresa, por exemplo, ajudam bastante. Se for algo que precise ser olhado ‘ao vivo’, como amostras de piso ou de cores, as mesmas podem ficar expostas no salão de festas, para agilizar no momento da assembleia”, ensina Rosely Schwartz, professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito (EPD).

Vale o mesmo para, por exemplo, uma assembleia de aprovação de contas: o ideal é que os condôminos recebam o material antes, para poderem checar com antecedência e preparar suas perguntas para a ocasião.

NO DIA DA ASSEMBLEIA

Antes da assembleia começar

1. Lista de presença assinada
2. Lista dos inadimplentes

É fundamental que no dia da assembleia o funcionário da administradora conte com uma lista dos condôminos que estão em dia e que não estão quites com o condomínio.

“Contar com um funcionário da administradora na entrada, para colaborar com a assinatura da lista de presença e também para lidar com os inadimplentes é importante”, argumenta Fernando Zito.

Isso porque, na grande maioria dos casos, os inadimplentes não podem votar em assembleias – a não ser em pautas que impactem em direito de propriedade, como vagas de garagem, alteração na destinação de uso de áreas comuns, entre outras.

“Caso um condômino inadimplente queira participar da assembleia, o mesmo pode fazê-lo. O que não pode é votar – a não ser em assuntos de direito de propriedade”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

O ideal, nesse caso, é que o funcionário explique a pessoa, com tato, que ela não está quite com o condomínio e não dê cartões ou controles de voto.

Durante a assembleia

1. 1- Começo da assembleia
2. 2- Respeitar o tempo estipulado para primeira e segunda chamada
3. 3- Conferência das procurações
4. 4- Eleição do presidente da mesa e do secretário
5. 5- Seguir discussões conforme a pauta
6. 6- Votação clara

É nesse momento também que se conferem as procurações, e se as mesmas cumprem os requisitos pedidos pelas regras do condomínios.

“Em alguns, há limite do número de procurações que um representante pode portar, em outros, síndico e conselho não podem representar outras pessoas. Há ainda casos dos condomínios que pedem firma reconhecida”, aponta

Após esse momento, deve-se respeitar o período de primeira e segunda chamada (que devem constar na convenção do condomínio), é o momento de eleger presidente e secretário da assembleia.

“É importante que os mesmos sejam votados e não apenas indicados por alguém. Também deve ser respeitado o que diz a convenção se síndico ou conselheiros podem ocupar essas vagas”, explica Rosely Schwartz.

Com secretário e presidentes definidos, começa-se a discussão da assembleia. O correto é seguir a ordem dos assuntos conforme estabelecido pela convocação.

Durante a votação, é imprescindível que não haja dúvidas sobre a decisão tomada pela maioria – e que os votos sejam contados conforme o previsto na convenção, se por unidade ou fração ideal.

“Caso haja alguma dúvida, principalmente nos casos em que a votação se dá com os presentes levantando as mãos, o ideal é que a mesma seja repetida. E se houver inadimplentes no local, os mesmos só podem votar em matérias que digam respeito a direito de propriedade. Em outros assuntos, eles não podem votar”, alerta Alexandre Marques.

DEPOIS DA ASSEMBLEIA

1. 1- Elaboração da ata
2. 2- Assinatura da mesma pelo presidente da mesa
3. 3- Envio da ata para os moradores dentro do prazo estipulado pela convenção
4. 4- Registro em cartório da ata

Com a assembleia finalizada, é o momento de fazer a elaboração da ata, atribuição esta do secretário da mesa.

Geralmente essa função cabe ao funcionário da administradora destacado para acompanhar a reunião.

“A ata deve refletir o que aconteceu no local. Deve escrever em linhas gerais e objetivas, não pode ser nem muito prolixa e nem muito resumida”, aponta Alexandre Marques.

Se algum condômino pede para que a sua fala seja registrada em ata, o correto é que isso seja feito.

Depois disso, o presidente da mesa deve assinar a ata e, então, a mesma deve ser enviada a todos os condôminos.

“É uma forma de tornar público o que foi decidido na assembleia, principalmente para aqueles que não foram”, ressalta José Roberto Graiche, diretor da administradora Graiche.

Depois do envio da ata a todos, o que foi decidido em assembleia deve ser seguido por todos daquela comunidade.

“Isso só muda se tiver sido aprovado alguma mudança que influencie públicos externos, como bancos, fornecedores, etc. Nesse caso, para esses terceiros, é importante que a ata seja também registrada em cartório”, ensina Alexandre Marques.

O QUE NÃO FAZER NA ASSEMBLEIA

É fundamental saber o que fazer em uma assembleia do tipo. Mas ter conhecimento sobre o que não deve ser feito é também bastante importante. Veja abaixo alguns erros que podem atrapalhar a vida do síndico e/ou culminar em uma impugnação

• - Deliberar em “assuntos gerais”: A grande maioria das assembleias conta com a pauta “assuntos gerais”. É um momento para troca de ideias, sugestões e críticas sobre a vida em condomínio. Não é, porém, o momento para se deliberar sobre nenhum assunto.
• - Expor nome de inadimplentes: O síndico deve, sim, prestar contas sobre os devedores do condomínio, principalmente em assembleia. O ideal, porém, é sempre se referir ao número e bloco da unidade, evitando citar o nome de quem não está em dia com o condomínio. Dessa forma, evita-se problemas com danos morais no futuro
• - Decidir itens que não estavam na pauta: muita gente acredita na máxima “a assembleia é soberana”. Ela realmente é, mas tem suas limitações. Não é porque há um quórum alto no encontro que pode-se aproveitar para decidir pela aprovação de uma obra, por exemplo. Todos devem ter a oportunidade de saber previamente o que será decidido na assembleia e, assim, optarem por tomar parte dessa decisão.